الزامات حقوقی آپارتمان نشینی و پرداخت شارژ

علیرضا خوش طینت
با رشد چشمگیر جمعیت و محدودیت مساحت شهر ها، امروزه موضوع آپارتمان نشینی امری اجتناب ناپذیر است. با گذشت بیش از پنجاه سال از ساخت آپارتمان در ایران، هنوز برخی از مردم نتوانسته‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار بیایند. بسیاری از ایرانی‌ها ترجیح می‌دهند در خانه‌ های ویلایی و به سبک سنتی زندگی کنند اما به دلایل مختلف و از جمله بالا بودن قیمت مجبور می‌شوند به سبک زندگی آپارتمانی روی آورند. یکجا گزینی در آپارتمان در عین حال که مزایایی دارد با مشکلاتی نیز همراه است. برخی از افراد با آنکه سبک زندگی آپارتمانی را انتخاب کرده‌اند ولی هنوز با قوانین و اقتضائات آن آشنا نبوده و با این موضوع به خوبی کنار نیامده‌ اند.
در هر آپارتمان و مجتمع مسکونی بسته به مساحت و میزان امکانات موجود، هزینه های مشترکی وجود دارد که همه ساکنان مجتمع باید سهم خود را به صورت ماهیانه به مدیریت ساختمان پرداخت کنند که در اصطلاح به آن شارژ گفته می شود. این هزینه‌های مشترک در جهت حفظ و نگهداری مشاعات هزینه می شود. ممکن است بخش‌هایی از ساختمان مورد استفاده برخی از همسایه ها نباشد، اما این دلیلی بر عدم پرداخت شارژ ساختمان نخواهد بود و مالکان و مستاجران باید ماهانه سهم خود را از شارژ به طور کامل پرداخت کنند. مبلغ شارژ نیز به نوع مجتمع، تعداد طبقات و واحدها و امکانات آن بستگی دارد.
این موضوع بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسیده است. بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه آب، برق و گاز مشترک، هزینه تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه نگهداری از گیاهان در محوطه عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی شود.
هزینه شارژ ساختمان و پرداخت به موقع آن از مهمترین موارد فرهنگ آپارتمان نشینی است. اگر ساکن آپارتمان هستید، پرداخت شارژ ماهیانه را جدی بگیرید و آن را سروقت بپردازید . متاسفانه برخی از ساکنان آپارتمان ها، شارژ را یک هزینه اضافی می دانند و با این دیدگاه این موضوع تبدیل به یکی از چالش برانگیزترین مشکلات ساختمان‌ها می شود.
با توجه به قوانین پرداخت شارژ ساختمان؛ شارژ شامل هزینه های ثابت و متغیر است . هزینه‌های ثابت به فیزیک ساختمان ارتباطی نداشته و مربوط به مواردی است که عمدتاً در طول سال ثابت خواهد بود. از جمله هزینه‌های ثابت می‌توان به هزینه‌های نگهبانی، سرایداری، باغبانی و دیگر هزینه‌هایی که به یکباره به ساختمان تحمیل می‌شوند، اشاره کرد. اغلب در تقسیم این هزینه‌ها، متراژ و مساحت واحد در نظر گرفته نشده و تمامی واحدها به طور یکسان باید در هزینه ثابت سهیم باشند.
هزینه متغیر مربوط به تعمیر و نگهداری از بخش‌های مختلف ساختمان می‌شود. از جمله این هزینه‌ها می‌توان به هزینه آب، برق و گاز مشترک، ایزوگام، بیمه‌های مربوط به ساختمان و غیره اشاره کرد. در تعیین سهم هر یک از واحدها از هزینه‌های متغیر، تعداد نفرات، متراژ واحد و حتی تعداد پارکینگ‌های هر واحد موثر خواهد بود.
نحوه محاسبه شارژ ساختمان همواره یکی از موارد بحث برانگیز و مورد اختلاف در بین ساکنین آپارتمان هاست. به طور کلی قوانین پرداخت شارژ ساختمان و نحوه محاسبه آن متنوع بوده و این روش با توجه به تصمیم مدیر یا هیات مدیره و مشارکت و همفکری مالکان واحدهای ساختمانی تعیین می شود. هر روش‌ فرمول متفاوتی دارد که مهمترین آنها شامل شارژ ثابت ، شارژ واحدی ، شارژ نفری ، شارژ نفر متراژی ، شارژ بر اساس تسهیم هزینه‌های مجتمع و شارژ به روش ترکیبی است.
چیزی که مهم است، آن است که هر واحد باید در هر ماه شارژ خود را بپردازد. در واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، این موضوع در قرارداد اجاره باید مشخص شود؛ به عبارت دیگر پرداخت حق شارژ از طرف مستأجر یا مؤجر یک امر توافقی است. در صورتی که بر اساس قرارداد، مستأجر مسئول پرداخت شارژ باشد ولی از پرداخت آن خودداری کند، هیئت مدیره می‌تواند علاوه بر پیگیری از مستأجر، مالک را نیز مورد خطاب قانونی قرار دهد؛ زیرا در هرحال مسئولیت نهایی پرداخت شارژ متوجه مالک خواهد بود.
به طور کلی در هر ساختمان، بخشی از هزینه‌های مربوطه و شارژ توسط مستأجر و بخش دیگر توسط مالک پرداخت می‌شود. هزینه‌های مربوط به تعمیرات عمده آسانسور و دیگر بخش‌های ساختمان، هزینه‌های مربوط به رفع مشکلات فاضلاب قبل از ورود مستاجر و یا در ابتدای ورود او، عوارض نوسازی شهرداری و هزینه‌های مربوط به آن، هزینه تعمیرات ترکیدگی لوله‌ها بر عهده مالک است و قبض‌های پرداختی اعم از آب، گاز، برق و تلفن، هزینه سرویس ماهیانه و یا سالیانه آسانسور، پرداخت شارژ ساختمان، هزینه‌های مربوط به خرابی و تعمیرات فاضلاب چند ماه بعد از ورود مستأجر، عوارض سالیانه پسماند شهرداری و هزینه‌های مربوط به آن نیز باید توسط مستاجر پرداخت شود.
در قانون به موضوع واحدهای خالی نیز اشاره شده و گفته می‌شود تمامی واحدها ملزم به پرداخت حق شارژ هستند. بر اساس ماده ۴ قوانین پرداخت شارژ ساختمان، واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و هیچ‌کس در آن‌ها ساکن نیست، مالک از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف بوده و بقیه مبلغ شارژ باید به صورت ماهیانه پرداخت شود. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها تمام واحدهای یک مجتمع آپارتمانی اعم از اینکه مورد استفاده واقع شوند یا نشوند، باید به صورت ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت کنند. البته واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند از پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان معاف هستند.
مسلماً هرچه میزان امکانات یک ساختمان بیشتر باشد، میزان مبلغ پرداختی برای شارژ ساختمان و هزینه‌های مربوطه نیز افزایش می‌یابد. اما اگر برخی از ساکنین از این امکانات استفاده نکنند، باز هم مکلف به پرداخت شارژ هستند. در رابطه با آسانسور نیز به همین شکل است. به طوریکه تمامی ساکنین، چه طبقات اول و چه طبقات بالاتر باید هزینه‌های مربوط به شارژ، سرویس و تعمیر آسانسور را پرداخت کنند.
پرداخت حق شارژ قبل از اینکه یک امر توافقی باشد، یک امر قانونی است؛ یعنی مشکلات مربوط به آن از طریق حقوقی قابل پیگیری است. بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، ابتدا مدیر ساختمان به عنوان فردی که مسئول جمع‌آوری و کنترل شارژ ساختمان است، باید به صورت کتبی در رابطه با عدم پرداخت شارژ ساختمان به آن‌ها تذکر دهد. در صورت عدم پرداخت شارژ بعد از ارائه تذکر کتبی، مدیر یا هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی از طریق حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند.
در صورتی که فرد بدهکار باز هم بدهی خود را پرداخت نکرد، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه‌ به این دسته از پرونده‌ها بصورت سریع و خارج از نوبت رسیدگی می کند. بر اساس حکم دادگاه و مطابق با قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که فرد به عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه ادامه دهد، از هرگونه استفاده از امکانات عمومی مجتمع محروم خواهد بود.
چنانچه مبلغ حق شارژ کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مدیر می‌تواند به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای پرداخت مبلغ حق شارژ را نماید. اگر مبلغ بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مدیر می‌تواند به جای شورای حل اختلاف، به دادگاه عمومی محل مراجعه کند.
در ارتباط با اعتراض به مبلغ حق شارژ، مطابق با قوانین پرداخت شارژ ساختمان، ساکنین معترض می‌توانند به شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی محل مراجعه کرده و با تهیه استشهاد از دیگر ساکنین، در رابطه با مبلغ زیاد حق شارژ که در جهت تعمیرات استفاده می‌شود و همچنین عدم صلاحیت مدیر شکایت کرده و با اثبات این موضوعات، تقاضای عزل و برکناری مدیر را داشته باشند.

انتهای پیام/