علیرضا خوش طینت
موضوع مالکیت در آپارتمانها، از جمله موارد بسیار مهمی است که ارتباط مستقیمی با مبحث مشاعات ساختمان دارد. مشاع یا بخش های مشترک ساختمان به قسمت‌هایی از ساختمان گفته‌می‌شود که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به تمام صاحبان ملک تعلق دارد. نظیر حیاط، پارکینگ، راه پله، پشت بام و… که برای استفاده عمومی در نظر گرفته‌شده و در سند مالکیت هیچ یک از همسایگان قید نشده است. این بخش ها متعلق به همه ساکنین است و هیچ فردی حق ندارد از این مکان ها برای استفاده شخصی بهره برداری کند.
در حالت کلی مالکیت در آپارتمان ها به دو بخش بسیار مهم مالکیت بر قسمتهای اختصاصی و مالکیت بر قسمتهای مشترک تقسیم می‌شود:
مالکیت بر قسمتهای اختصاصی که مالکیت رسمی این قسمت به طور مجزا برای هر واحد در سند مالک آن قید شده و جزو قسمت اختصاصی آپارتمان محسوب می شود. استفاده از آن در انحصار مالک یا مستاجر همان واحد است و مالکین سایر واحدها حق استفاده از این قسمت‌ها را ندارند. فضای داخلی هر واحد آپارتمانی مثل هال و پذیرایی، اتاق ها، آشپزخانه، بالکن و سرویس‌ها شامل قسمتهای اختصاصی آن واحد است. ضمن اینکه انباری و پارکینگ نیز، اگر در سند آمده باشد، به عنوان فضای اختصاصی همان واحد در نظر گرفته می‌شود. هیچ فردی به جز مالک واحد مسکونی حق استفاده‌ی اختصاصی از این قسمت ها را ندارد.
مالکیت بر قسمتهای مشترک یا مشاعات ساختمان که مالکیت آن به‌نام فرد خاصی ثبت نشده و همه افراد ساکن در آپارتمان می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. نظیر زمین یا قدر السهم ساختمان، پشت بام، آسانسور، راهرو، شوفاژخانه، پارکینگ اضافی، پله‌ها و لابی، تاسیسات مشترک،حیاط، باغچه و …
معمولا در بین ساکنین آپارتمان ها بحث و اختلاف نظر بر سر مشاعات یا بخش های مشترک ساختمان به وجود می آید، چون در مورد آن تعریف درست و دقیقی را نمی دانند و یا از قوانین مربوط به ملک و مشاعات آن اطلاعی ندارند.
ویژگی اول مشاعات ساختمان این است که هیچ کس حق ندارد به طور انحصاری از آن استفاده کند و حقوق و رضایت دیگران را مد نظر قرار ندهد. همچنین این استفاده باید متعارف و در حد معمول باشد. ویژگی بعدی این است که وقتی ملکی به دیگری منتقل می‌شود، قسمتهای مشترک نیز به طور قهری منتقل می‌شوند و نیاز به تصریح جداگانه در این خصوص ندارند. همچنین استفاده از قسمتهای مشترک نباید به نحوی باشد که باعث آزار و اذیت سایر واحدها و مالکین شود و همچنین نباید مانعی برای استفاده آن‌ها باشد.
هیچکدام از ساکنین ساختمان حق تصرف مشاعات ساختمان و یا حق واگذاری آن به فرد دیگری را ندارد، مگر در صورتی که با ساکنین ساختمان توافق کرده باشد و یا قانون اجازه این کار را به او داده باشد. ایجاد تغییر در نقشه ساختمان بدون اخذ مجوزهای لازم و رضایت تمام ساکنین ساختمان ممنوع است. هر گونه تغییر رنگ و شکل در ساختمان که باعث ناهماهنگی و بر هم زدن نمای ساختمان شود ممنوع است. اگر در یکی از واحدها بنایی و یا تعمیراتی صورت بگیرد باید درباره نظافت و تمیزی آن با هماهنگی سرایدار و ساکنین تصمیم گرفته شود. جابه جایی مصالح ساختمانی و اسباب کشی با آسانسور ممنوع است و اگر کسی این کار را کرد باید با او برخورد شود. اگر در حین استفاده افراد برای این کارها آسانسور خراب شود او باید شخصا تمام هزینه های تعمیر را بپردازد.
استفاده کردن از مشاعات نباید به صورتی باشد که مورد آزار و اذیت دیگر ساکنین شود؛ مثلا نگهداری حیوانات در حیاط و یا صافکاری ماشین در پارکینگ خلاف قانون می باشد. استفاده اختصاصی ساکنین از آب و برق مشاع ساختمان ممنوع است.
در حالت کلی می توان گفت که تامین مخارج مشاعات ساختمان مسئله ای است که تنها به یک نفر مربوط نبوده و تمام ساکنین آپارتمان وظیفه دارند این مخارج را تامین کنند. منظور از مخارج مشاعات ساختمان همان هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری از قسمتهای مشترک ساختمان است. هزینه تعمیرات مشاعات نیز بر عهده تمام ساکنان است و مدیر ساختمان باید هزینه‌های تعمیر، تجهیز و نگهداری مشاعات ساختمان را از سرپرست واحدها دریافت کند. هزینه تعمیر یا نگهداری مشاعاتی مانند موتورخانه، آسانسور، لوله‌کشی ساختمان و سایر آسیب‌های وارده به ساختمان بر عهده مالک است و مستاجر نباید این هزینه‌ها را بپردازد.
بر اساس قانون، هزینه نظافت مشاعاتی مانند پارکینگ و راهروها بر عهده کسانی است که در داخل ساختمان زندگی و به‌صورت روزانه از راهروها و حیاط ساختمان استفاده می‌کنند. پس پرداخت هزینه نظافت، هزینه‌ی کنتورهای مصرفی مشترک مثل برق، گاز و آب بر عهده مستاجر است. زیرا رقم قبض هر دوره بر اساس مصرف ساکنان آپارتمان صادر می‌شود. هزینه کنتورهای اختصاصی هر واحد را هم مستاجر باید بپردازد و اگر واحد خالی باشد، پرداخت هزینه که شامل آبونمان و هزینه‌ی نگهداری است بر عهده مالک خواهد بود.
اما در صورت عدم پرداخت سهم مخارج مشاعات ساختمان توسط هر یک از اعضا و افرادی که در ساختمان زندگی می‌کنند و واحد مسکونی در اختیار دارند، می‌توان از راه های قانونی و حقوقی همچون تنظیم شکایت نامه و ارائه آن به شورای حل اختلاف، این مشکل را حل کرد.
طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند. با رعایت این ماده قانونی تمامی چالش ها و مشکلات احتمالی مربوط به تسویه حساب و اطلاع رسانی هزینه مشاعات ساختمان، حل خواهد شد و در صورت عدم رعایت آن از لحاظ قانونی می‌توان اقدامات لازم را برای احقاق حقوق مالک انجام داد.
اگر آپارتمان محل زندگی شما دارای حیاط، باغچه و یا محل بازی کودکان است، لازم است بدانید حق استفاده از حیاط مشاع برای تمام ساکنان آپارتمان یکسان است و واحدهای طبقه آخر، درست به اندازه واحدهای طبقه اول، حق استفاده از حیاط را دارند.البته اگر حیاط یا حیاط‌خلوت اختصاصی برای یک واحد باشد، این موضوع صدق نمی‌کند. زیرا حیاط اختصاصی در سند واحد، قید شده و جزو بخش های اختصاصی آن واحد می باشد و لذا هزینه های آن و همینطور حق استفاده از آن مربوط به همان واحد خاص می‌باشد.
بدیهی است که اگر اصول و آنچه عرف میان ساکنین یک ساختمان است را رعایت نکنیم، علاوه بر سلب آرامش خود و سایر ساکنین ساختمان ممکن است مورد سوء ظن و شکایت همسایه‌ها نیز قرار گیریم. زیرا در صورت رعایت نکردن هرکدام از قوانین سکونت در مجتمع، ساکنین آن می‌توانند از فرد خاطی شکایت کنند و در برخی موارد طلب خسارت نمایند. پس بهتر است با رعایت حق و حقوق ساکنان، از بروز اختلافات که منجر به صرف هزینه و وقت زیادی می شود، جلوگیری کنیم.
پارکینگ، یکی از امکانات مهم و ارزشمند آپارتمان‌هاست که نقش بسزایی در آسایش و رفاه ساکنین دارد. اما برای اینکه این فضا به درستی کارکرد خود را ایفا کند و باعث ایجاد تنش و درگیری بین ساکنین نشود، رعایت برخی نکات ضروری است.
پارکینگ آپارتمان، متعلق به همه ساکنین است و هر واحد، حق استفاده از فضای مشخص شده برای خود را دارد. اشغال فضای پارکینگ دیگران، تجاوز به حقوق آن‌ها محسوب می‌شود و می‌تواند باعث ایجاد نارضایتی و درگیری شود. پارکینگ، علاوه بر محل پارک خودروها، محل عبور و مرور ساکنین نیز هست پارک نامناسب خودروها، می‌تواند مسیر عبور را مسدود کند و برای عابرین پیاده، به خصوص کودکان و سالمندان، خطر ایجاد کند.
هر واحد آپارتمانی، دارای یک یا چند محل پارک مشخص شده در پارکینگ است. خودرو را باید دقیقاً در محل مشخص شده پارک کرد و از اشغال فضای دیگران خودداری کرد. هنگام پارک خودرو، باید فاصله مناسب را با خودروهای کناری رعایت کرد تا امکان باز و بسته کردن درها برای همه وجود داشته باشد. در پارکینگ باید با سرعت کم و احتیاط حرکت کرد تا از بروز تصادف جلوگیری شود.
واحد هایی حق استفاده از پارکینگ را دارند که در توضیحات سند مشاع این حوزه برای آن ها در نظر گرفته‌شده‌باشد. به هنگام نوشتن اجاره نامه یا در هنگام خرید خانه حتما برای پارکینگ چانه بزنید و درصورتی که به شما پارکینگ تعلق پیدا کرده در سند یا قولنامه آن را ذکر کنید. حق ندارید بدون اجازه از پارکینگی که برای شخص دیگری است بهره برداری کنید.
پارکینگ محل توقف خودرو و دیگر وسایل نقلیه بوده و نمی توان وسایل شخصی مانند میز و صندلی و… را در آنجا قرار داد. برای برگزاری مراسم در پارکینگ باید رضایت تمامی ساکنان را جلب کرد. نگهداری حیوانات در حیاط ساختمان نیز در همه جای دنیا خلاف قوانین آپارتمان نشینی است.
همچنین قانون آپارتمان نشینی مشخص می‌کنند که قرار دادن اشیا روی پوشش عایق کف پشت بام ممنوع است و در صورت صدمه زدن به آن هزینه‌های تعمیرات بر عهده کسی است که این آسیب را وارد کرده است.
گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها و همچنین قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال پشت در مشاعات، ریختن زباله و آشغال در پله ها و راهروها ممنوع است و جرم تلقی می شود.
پاگرد پشت بام یا خرپشته جزء مشاعات محسوب می شود و هیچ واحدی حق استفاده شخصی و گذاشتن وسایل در آن را ندارد. هیچکس حق ندارد در پشت بام را قفل کند، مگر اینکه به همه واحدها کلید داده شود. در صورت خرابی غیر عمد کف پشت بام و یا آسانسور همه ساکنین باید هزینه تعمیرات آن را پرداخت کنند. اگر واحدی از پشت بام و یا آسانسور استفاده نکند (مانند واحد طبقه اول) به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست زیرا آسانسور و پشت بام از مشاعات ساختمان است.
انتهای پیام/
